TOMTRÄTT - RÄTT ELLER FEL?

Tomträtt, avgäld och friköp i Linköping, version 2
Ett politiskt vägval 2008

Sammanfattning
Tomträttsinstitutet har fungerat väl i hundra år. Taxeringsvärdena för småhus har stigit kraftigt under senare år, speciellt i storstadsområden som Stockholm, Göteborg, Linköping och Norrköping. Detta får till effekt att tomträttsavgälderna tenderar att bli orimligt höga.
Det går också stick i stäv mot den strävan till rimliga bostadskostnader som ligger i omvandlingen av fastighetsskatt till kommunal avgift med ett tak på f.n. 6.000 kr.
Tillsammans med ökade kostnader för energi och bostadslån gör detta den ekonomiska situationen för många barnfamiljer, pensionärer, nyinflyttade från andra länder, m fl problematisk.
När det gäller tomträttsinstitutet är det kommunens politiker som beslutar om principerna för beräkning av tomträttsavgälder och friköpsbelopp. Eftersom så att aktuella regler ger orimliga resultat måste principerna omprövas i likhet med vad som görs i exempelvis Stockholm och Göteborg.
Studerar man främst Villaägarnas rapport och andra källor är det tydligt att kommunerna har stor frihet att utforma regelsystemet på klokt sätt och samtidigt uppfylla kommunallagens bestämmelser.

Jag vill följande
1.    Det nuvarande systemet med tomträttsavgäld avvecklas helt och möjligheten till friköp utvecklas och offentliggörs på ett tydligt sätt. Referens Norrköping.
2.    Friköpspriset på tomterna sätts till hälften av marktaxeringsvärdet år 2003 och kan, om kommunen så önskar, räknas upp med förslagsvis konsumentprisindex för dem som inte önskar friköpa under innevarande år.
3.    Tomträttsavgälden beräknas, tills systemet är avvecklat, med marktaxeringsvärdet år 2003 som grund.*)
4.    Att kommunen beviljar generellt anstånd med undertecknande av avtalstillägget tills kommunen utrett frågan. Redan inskickade avtal behandlas som om de övriga.
*) Här föreslog jag i versionen den 29 juli att tomträttsavgälden skulle ersättas av arrende. Det var ett dåligt förslag eftersom arrendeavgift inte är avdragsgill på samma sätt som tomträttsavgäld.
Linköping den 1 augusti 2008
Nils Göran Gath
0707-19 75 25
Plöjaregatan 21, 583 33 Linköping
Med stöd av över 150 tomträttsinnehavare i Lambohov

Prisutvecklingen för småhus
Prisutvecklingen på mark för småhus har varit kraftig under senare år och prognoserna pekar på oförändrad utveckling. Se diagrammet nedan som finns att hämta på SCB. Lutningen på kurvorna innebär en höjning motsvarande 5–10% per år. Detta kan jämföras med konsumentprisindex, ett uttryck för inflationen, som haft en måttlig utveckling.

Kurvor från SCB

Marktaxeringsvärdena har ökat med drygt 50 % mellan den allmänna fastighetstaxering som genomfördes 2003 (AFT2003) och den förenklade fastighetstaxering som genomfördes under 2006 (FFT2006). Exempel: marktaxeringsvärdet för Isbiten 11 bestämdes till 226.000 vid AFT 2003 och till 314.000 vid FFT2006 (314.000/226.000 = 140 %).

Prognoser
Skatteverket publicerade den 3 juni 2008 en provvärdering av småhus och jämförde taxeringsvärdena för Linköping åren 2009 och 2008 baserat på drygt 2.000 småhusköp. Relationen T09/T08 blir då 30%.
Två prognoser, SCB/Villaägarna resp. Lantmäteriet/Skatteverket, visar att taxeringsvärdena de närmaste åren kommer att öka med 20–30 procent.
Vissa bedömare pekar på att marktaxeringsvärdet dessutom höjs mer än byggnadsvärdet för småhus.

Chockartade omregleringar nu och i framtiden
Höjda taxeringsvärden ger per automatik höjda tomträttsavgälder. För en fastighet i Lambohov föreslås en höjning från 4.352 kr till 11.825 kr.
För fastighetsskatt/kommunal avgift finns det numera ett tak som skyddar de boende mot överraskningar. Taket är 6.000 kronor och indexuppräknas. Avsikten har varit att bidra till att ge rimliga boendekostnader för dem som valt att bo i småhus. Tomträttsprinciperna motverkar denna avsikt och borde därför moderniseras till att bli i harmoni med den kommunala avgiftens uppräkning.
För tomträttsavgäld finns ingen begränsning på motsvarande sätt. Några kommuner försöker på olika sätt att mildra de effekter som kraftigt stigande taxeringsvärden ger upphov till, t ex genom att sänka avgäldsräntan, att använda 2003 års taxeringsvärde i stället för 2006 års, etc. Detta kan tolkas som att man mildrar symptomen men man tar inte itu med det bakomliggande problemet.

Tomträtt och friköp
Tomträttsinstitutet har diskuterats flitigt i olika fora, bland annat i riksdagen. Nästan inga kommuner upplåter längre mark för småhus med tomträtt. Uppenbarligen har man insett att systemet är otidsenligt, att det leder till tvister mellan parterna och att avgälderna växer till orimliga nivåer. I konsekvens med detta borde våra politiker  i Linköping medverka på alla sätt till att systemet avvecklas genom att erbjuda friköp till realistiska priser. Alternativt behöver vi få veta varför våra politiker vill behålla systemet i Linköping.
Vissa kommuner i Sverige arbetar aktivt för att avveckla tomrättssystemet bland annat genom att erbjuda förmånliga villkor för friköp. I det senaste förslaget till höjning av avgälden från 1 oktober 2009 nämndes inte friköpsmöjligheten alls.

Priser i några större kommuner
Priser i parentes visar vad en tomt med marktaxeringsvärdet 314.000 skulle kosta att friköpa.

• Norrköpings kommun erbjuder friköp och meddelar följande på kommunens hemsida: ”Friköpspriset uppgår till 60 procent av tomträttens marktaxeringsvärde, fastställt året innan man friköper.” (188.400)
• I Stockholms kommun erbjuder man friköp och vi citerar att tjänstemannaförslag från 2007-02-27: ” I kommunfullmäktiges beslut om budget 2007 för Stockholms stad anges att tomträttshavare skall få friköpa småhustomtmark till riktvärdet 50 % av marktaxeringsvärdet.” (157.000)
• I Göteborg erbjuder man friköp till ett pris som motsvarar 85% av marktaxeringsvärdet 2006.(266.900)
• I Linköping erbjuder man friköp till ett pris ”som motsvarar priset på tomtmark i kommunens tomtkö”. (480.000).

Tomtköpriset och friköpspriset
I södra Lambohov erbjuder man ett antal nya tomter till tomtpriset 450.000 kr. Till detta kommer diverse kostnader och summan blir c. 616.000 kr. Det motsvarar ett kvadratmeterpris på 954 kr alternativt 430 kr. Räknar vi med dessa priser för en gammal tomt på 305 kvadratmeter blir priset ungefär 300.000 kr alternativt 131.000 kr.

Är det då rimligt att friköpspriset sätts till 480.000 kr för en gammal tomt? Bland de svar som kommit in från boende i Lambohov används uttryck som ”utpressning”, ”ocker” och liknande. ”Ett sätt att kompensera sig för nya skatteregler” är ett annat.
Norrköpings pris rimmar bättre med ett eller flera friköp som gjorts i Lambohov under senare år (160.000 och 170.000). De två storkommunerna i Fjärde storstadsregionen borde kunna närma sig varandra och hantera problematiken på likartat sätt. Norrköpings modell är ett lämpligt föredöme.

Ett mycket enkelt räkneexempel
Exemplet är mycket förenklat och långt ifrån invändningsfritt men det kan ändå ge en viss fingervisning. Antag att vi räknar på 300 tomter, var och en med ett marktaxeringsvärde på 300.000 kr och en tomträttsavgäld på 10.000 kr. Kommunen kan kanske förränta sina pengar med 10%.

Säljer kommunen tomterna till 50% av marktaxeringsvärdet så får man in
300 * 300.000 / 2 = 45 Mkr
10% ränta ger 4,5 Mkr per år

Driver kommunen in tomträttsavgälden får man ihop
300 * 10.000 = 3 Mkr per år
Räknar man ränta på det så får man ihop ytterligare 300.000 kr per år

Alltså är det bättre att sälja av tomterna!

Tomträttsinnehavaren lånar upp 150.000 och betalar 5% ränta. Det blir 7.500 kr, vilket är betydligt billigare än att betala en tomträttsavgäld på 10.000 – 15.000 kr. Och dessutom vet han/hon vad boendet kommer att kosta i framtiden.
Kommunen sparar dessutom in kostnaden för administration av tomträttsavgälden i framtiden, slipper tvister och besvärliga diskussioner med kommuninvånare och får ytterligare ett belägg för att kommunens slogan: ”Där idéer blir verklighet” har bäring i verkligheten.

Bristande information ger kraftiga reaktioner
För tomträttsinnehavarna kommer omregleringarna oftast som en total överraskning därför att avgälderna regleras med tio års mellanrum. Inför den kommande 10-årsperioden som börjar 2009 avser kommunen att debitera runt 12–14.000 kr per år.
Med tanke på att effekterna blir stora blir behovet av korrekt och tydlig information stort. Linköpings kommun har  inte på något sätt informerat om hur systemet fungerar och vilka alternativ som står till buds. I många andra kommuner, exempelvis Norrköping, har man lagt ut grundläggande och tydlig information på sina hemsidor.  På Linköpings hemsida finns inga rubriker om tomträtt eller friköp. Väljer man att söka på ordet ”tomträtt” får man 8 träffar. En av dessa pekar på en text som handlar om industrimark, 7 handlar om speciella frågor. Ingen  berör situationen för småhusägare i Linköping. Detta leder naturligtvis till upprörda känslor.

Upprop i Lambohov
Jag och ett par andra tomträttsinnehavare har reagerat kraftigt på kommunens ”förslag till avtalstillägg” betr. uppräkning av tomträttsavgälden. Vi har delat ut kortfattad information i 366 brevlådor med uppmaning att höra av sig med synpunkter.
Uppropet har resulterat i att 151 tomträttsinnehavare hört av sig under semestertiden. Ett fåtal (7 st) har meddelat att man redan friköpt sina tomter, några har skrivit på avtalstillägget och skickat in det, några uppger att man inte fått något förslag till omreglering från kommunen men att man tacksamt tagit del av informationen.

En av tomträttsinnehavarna skriver i ett mail följande:
” Vi tycker att det har varit konstiga priser på att friköpa sin tomt.
Fick en offert från kommunen 2005-08-10 som gällde under två månader om att friköpa fastigheten för 150 000 kr.
Fick samtidigt rådet av handläggaren på Teknik och Samhällsbyggnadskontoret att inte köpa ut tomträtten vid denna tidpunkt utan att vänta till 2009 då avgälden lägges om.
2006 hade vår tomträtt på 251 m2 ett taxeringsvärde av 263 000 kr motsvarande 27% av totala taxeringsvärdet
2008 fick vi efter mottaget omregleringsförslag (avgälden höjes från 4352 kr/ år till 9775 kr/ år) ett förslag från Konsulten att friköpa samma fastighet för 440 000 kr.”

Förmodligen gör fler än jag bedömningen att denna person blivit grundlurad av tjänstemännen i kommunen!
Många ifrågasätter kommunens handläggning av tomträttsfrågorna och kräver dels att kommunen ser över systemet i sin helhet och dels att man gör om hela proceduren.

Jag vill följande
1.Det nuvarande systemet med tomträttsavgäld avvecklas helt och möjligheten till friköp utvecklas och offentliggörs på ett tydligt sätt. Referens Norrköping.
2. Friköpspriset på tomterna sätts till hälften av marktaxeringsvärdet år 2003 och kan, om kommunen så önskar, räknas upp med förslagsvis konsumentprisindex för dem som inte önskar friköpa under innevarande år.
3. Tomträttsavgälden beräknas, tills systemet är avvecklat, med marktaxeringsvärdet år 2003 som grund.
4. Att kommunen beviljar generellt anstånd med undertecknande av avtalstillägget tills kommunen utrett frågan. Redan inskickade avtal behandlas som om de övriga.

Ett ansvar för våra politiker
Enligt min uppfattning har kommunens tjänstemän att följa direktiv som ges av våra politiker.
När det gäller tomträttsinstitutet är det kommunens politiker som beslutar om principerna för beräkning av tomträttsavgälder och friköpsbelopp. Om samhället i övrigt utvecklas så att aktuella regler ger orimliga resultat måste principerna omprövas i likhet med vad som görs i exempelvis Stockholm och Göteborg. Taxeringsvärdena för mark har i storstadsområdena Linköping och Norrköping stigit till en sådan nivå att det nu är hög tid att ompröva principer som tenderar att bli mycket besvärliga att hantera längre fram.

Studerar man främst Villaägarnas rapport och andra källor är det tydligt att kommunerna har stor frihet att utforma regelsystemet på klokt sätt och samtidigt uppfylla kommunallagens bestämmelser.

Formel för beräkning av tomträttsavgäld i Linköping
Denna formel används av många kommuner i Sverige. Resultatet har historiskt fungerat tillfredsställande men idag när marktaxeringsvärdena skenar i höjden blir effekterna helt oacceptabla och kan rimligen inte försvaras av ansvarskännande politiker.
Marknadsvärde = (fastighetens marktaxeringsvärde – korrigeringsbelopp för VA)/0,75 – korrigeringsbelopp för trädgårdsanläggning
Tomträttsavgäld = Marknadsvärde * 3,75%