TOMTRÄTT - RÄTT ELLER FEL?

Av Annika Persson, Linköping 2008-10-25

Arbetsmaterialet från Linköpings kommun inför samrådsmötet 2008-11-05 utgår enbart från att beräkningen av friköpspris ska göras utifrån att ” Utgångspunkten för priset är att tomten säljs på en öppen marknad men att kommunen inte agerar prisledande utan använder sig av ett ”försiktigt” uppskattat marknadsvärde.” I detta underlag redovisas ett bredare angreppssätt för att kommunen i verkligheten ska kunna leva upp till likställighetsprincipen i kommunallagen, utan att ge understöd till enskilda intressegrupper vilket ej får ske enligt kommunallagen.
Dessa två principer har framhållits i underlag inför information om avgälderna, ärende 21 på mötet inom nämnden 2008-10-29. Därför är det viktigt att dessa principer följs i resonemanget fullt ut. Det är också viktigt att både avgäld och friköpspris belyses samtidigt eftersom det är de två alternativ tomträttsinnehavaren ställs inför och har att välja mellan.

Marknadspris vid friköp
Kommunen har fram till idag uppskattningsvis tillämpat ett friköpspris på tomträtter inom kommunen som ungefär varit 60 % av marktaxeringsvärdet, MTV. Nu har ett beslut fattats att ”försiktig” marknadsprissättning” ska tillämpas. Underlaget för det beslutet är för undertecknade inte känt. Varför bytte kommunen modell och hur gjordes konsekvensanalysen av beslutet?

Det stora flertalet kommuner tillämpar en modell med friköpspris som en procentsats av MTV oberoende av fastighetens utformning på tomten. Linköping går en egen väg och tillämpar ”försiktig” marknadsprissättning. De föreslagna friköpspriserna för 2008 i kommunens underlag har olika procentsatser av MTV: radhus 99,6 %, kedjehus 87,4 % och friliggande 112,5 %. Detta innebär att ingen reell koppling till MTV finns och modellen blir oförutsägbar för fastighetsägaren. Vad är fördelarna med den modellen och för vem finns fördelarna?

Marknadsprismodellen utgår från den faktiska marknaden i kommunen för småhustomter.
Men var finns marknaden för en tomt som idag upplåts med tomträtt? I en dom i kammarrätten i Stockholm (mål 7035-07) fastslås i domslutet ” Vid bedömning av värdet på mark upplåten med tomträtt måste man emellertid ta hänsyn till att det inte finns någon öppen marknad för en sådan mark eftersom den aktuelle tomträttsinnehavaren normalt är den enda tänkbara köparen av marken.” Prövningen i Kammarrätten avsåg om Stockholms stad hade gett oskäligt understöd när de satte friköpspriset till 50 % av MTV. Domslutet innebär att Stockholms stad inte har gjort det med hänvisning till att en fri marknad inte finns för
tomträtterna samt att prisläget för hus som säljs inte skiljer sig åt för fastigheter med friköpt tomt och tomträtter. En enda köpare utgör ingen marknad, d v s marknadsprissättning kan inte tillämpas. Om kommunen skulle släppa en bebyggd tomträtt i tomtkön och fastighetsägaren inte är villig att sälja huset, finns knappast ingen annan köpare än den som äger och bor i fastigheten idag. Marken är alltså värdelös utan fastigheten som står på den. Hur motiverar kommunen beslutet om att tillämpa marknadsprissättning?

Långsiktiga konsekvenser av olika modeller
Kommunen kan hantera sina tomträtter på olika sätt beroende på vad det långsiktiga syftet är med innehavet. I botten för de olika alternativen bör alltid likställighetsprincipen och principen att inte ge understöd till enskilda medborgare gälla för att säkerställa att modellen inte missgynnar respektive gynnar enskilda medborgare. Dessutom stipulerar kommunallagen att oskäliga avgifter inte får tas ut av medborgarna. Detta måste vägas samman med skrivningarna i Jordabalken som ger stort tolkningsutrymme åt kommunen att sätta avgälder och friköpspris. Nedanstående tabell visar olika modeller och konsekvenser för kommunen utan att tala om faktiska belopp. Det är viktigt att både avgäld och friköp resoneras kring
samtidigt för det är kombinationen av dem som ger olika konsekvenser för kommun och medborgare.

Förhållandet avgäld - friköpspris>>Tillämpas då kommunen vill:
Hög avgäld – lågt friköp>>Sälja tomterna för att t ex slippa administration omkring dem och på kort sikt få in kapital
Låg avgäld – högt friköp>>Behålla tomterna för att på sikt kanske kunna använda marken till något annat
Skälig avgäld = ränta på ett skäligt friköpspris>>Skapa en valfrihet för tomrättsinnehavaren
Hög avgäld – högt friköp>>Tjäna pengar på ett sätt som är korrekt enligt Jordabalken men strider mot kommunallagen

Konsekvenserna på lång sikt för medborgarna blir lite olika i de olika fallen. Nedanstående resonemang belyser det.

Hög avgäld: Avgälder som nu har tecknats innebär i många fall avgälder på ca 10 000 kr. Nästa års omreglering innebär avgälder upp emot 20 000 kr/år enligt det informationsunderlag som föredras i nämnden 2008-10-29. Eftersom priserna på hus med friköpt tomt eller tomträtt inte skiljer sig åt, vad är konsekvensen då tomträttsinnehavaren säljer huset? Jämförbart hus med friköpt tomt har ca 20 000 kr lägre löpande kostnader/år. Antingen får priset på huset sänkas eller så väljer köparen jämförbart hus med friköpt tomt. Kommunen har då gett ett indirekt understöd till fastighetsägare med friköpt tomt. För avgälden finns inte heller någon övre spärr för avgiftens storlek eller någon rätt att förhandla om den. Detta är något som gäller för en hyresgäst i allmännyttan som både har möjlighet att förhandla och har ett skydd mot att hyran som tas ut inte har en oskäligt hög nivå. Kommunen behandlar här hyresgäster av bostäder och tomträttsinnehavare som hyr mark av kommunen olika, alltså även det i strid mot  likställighetsprincipen.

Låg avgäld: För att avgälden inte ska bli så låg att den kan anses vara ett understöd så gäller att kommunen tar ut en avgäld som täcker kostnaderna för kommunen. Kostnadstäckning ska både innebära täckning för administration och räntekostnader för att uppbära lånet för tomträtten. Ursprungligt markvärde för tomterna i Lambohov var ca 30 000 kr, vilket ger ungefär 1800 kr/år i ränteutgifter med dagens ränteläge. Den kostnaden plus administrativa kostnader får anses vara ett en undre gräns för vad kommunen kan ta ut som avgäld utan att gynna tomträttsinnehavarna på bekostnad av t ex hyresgäster i allmännyttan. Dagens avgälder är som känt på drygt 4000 kr/år. Dagens modell utgår från Jordabalken och ger stora möjligheter för kommunen att anpassa utfallet beroende på hur ränta sätts och hur stora avdrag man gör för VA och trädgårdsanläggning. Dessutom kan man välja om uppräkning till marknadsvärde eller inte ska göras vid utgångspunkt från MTV. Men enligt principen om att inte gynna enskilda medborgare så bör dock inte ovanstående låne- och administrationskostnader understigas. Detta för att inte missgynna hyresgäster i allmännyttan och ge ett understöd till tomträttsinnehavare.

Högt friköp: Om friköpspriserna för en tomt hamnar på den nivå som nu finns, och vidare föreslagna höjningar, där fastighetsägaren i dagsläget behöver låna ytterligare ca 400-500 000 kr innebär att när huset ska säljas så ska den tidigare tomträttsinnehavaren begära ca 500 000 kr mer än jämförbar fastighet som har friköpt tomt från början. Detta eftersom priset i dagsläget inte skiljer sig åt för hustyperna. Konsekvensen blir förmodligen att den tidigare tomträttsinnehavaren förlorar sina 500 000 kr, eftersom det egentliga värdet på fastigheten inte har förändrats. Kommunen har då gett ett indirekt understöd till fastighetsägare med friköpt tomt.

Lågt friköp: För att kommunen inte ska gynna tomträttsinnehavaren eller förlora på ett friköp kan en undre gräns sättas som baseras på utvecklingen av prisbasbeloppet under innehavsperioden. Friköpspriset sätts utifrån markvärderingen då tomträtten uppläts och räknas sedan upp med hur prisbasbeloppet har utvecklats under perioden mellan 1979 och 2009. Detta för att kommunen ska få full kompensation för hur inflationen har utvecklats under perioden. Konsekvensen blir då följande: prisbasbeloppet hösten 1979 var 13 900 kr och prisbasbeloppet för 2009 är satt till 42 800 kr. Om markvärdet uppskattas till 30 000 kr
enligt ovan 1979 skulle det innebära att nuvarande lägsta friköpspris blir 92374 kr. Detta får anses vara den undre gräns som kommunen har för att inte ge ett understöd åt tomträttsinnehavaren.

Oförutsägbarheten i beräkningen av friköp och avgälder gör dessutom att en långsiktig konsekvens är att hus med tomträtt förlorar i värde eftersom risken kring framtida kostnadsförändringar bedöms större än för hus med friköpta tomter. Kommunen har då gett ett indirekt understöd till fastighetsägare med friköpt tomt.

Att beakta vid fortsatta beslut
Fastighetsägare med idag friköpta tomter bör inte få ekonomiska fördelar jämfört med tomträttsinnehavare. Det vore att gå emot både likställighetsprincipen och principen att inte ge understöd till enskilda medborgare. Dagens beräkningsmodeller har blivit föråldrade i takt med att MTV har stigit kraftigt. När en modell inte längre fungerar för att beskriva verkligheten eller att den som i detta fall sätter kommunen i en sits där man riskerar att bryta mot andemeningen i kommunallagen, så bör nya modeller beaktas. Det bör vara både politikers och tjänstemäns skyldighet att inte bara tillämpa lagar och modeller utan även att
aktivt försöka förstå de långsiktiga konsekvenserna av systemen de arbetar i. Om konsekvenserna blir sådana att medborgare särbehandlas så bör man aktivt verka för en förändring i tillämpningen.

Annika Persson, tomträttsinnehavare
Nils-Göran Gath, tomträttsinnehavare